上海九部門聯(lián)合重拳整治首付貸 各地樓市管控或?qū)⑸?/font>

繼北京收緊住房公積金政策之后，上海樓市去杠桿也從開發(fā)商融資端蔓延至購房人借貸層面，似乎也為開發(fā)商敲響了警鐘。

近日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、房屋管理局、公安局、司法局、國稅局、銀監(jiān)局等九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ㄏ挛暮喎Q《通知》），大力整治虛假信息、投機(jī)炒房、違規(guī)提取公積金等違法違規(guī)行為。

《通知》明確指出，商品房銷售的違法違規(guī)行為包括通過捂盤惜售，炒賣房號、雇傭人員制造搶房假象等方式，惡意炒作，壟斷或變相囤積房源，以操縱房價、房租；通過提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款等行為均屬于在列的需要整治的投機(jī)炒作行為。此外，還包括限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款；未按備案幾個銷售商品住房（含附屬地下車庫），或者以電商費、裝修費、捆綁搭售理財產(chǎn)品或者附帶條件等限定方式，變相實行價外加價，侵害購房人合法權(quán)利。

《通知》稱，對于查實的違法違規(guī)機(jī)構(gòu)，采取暫停金融服務(wù)、暫停商業(yè)銀行與其業(yè)務(wù)合作、暫停合同網(wǎng)簽資質(zhì)、納入工商重點監(jiān)管名單等措施。此外，將限制其參加土地招拍掛。

市場趨冷，尤其是在金融環(huán)境整體偏緊的情況下，為了回籠資金，開發(fā)商紛紛祭出各式招數(shù)。近期，全國多個城市傳來房價下跌的消息，一些樓盤推出了分期首付、降價等方式來促進(jìn)銷售。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海房地產(chǎn)秩序整頓，符合此前住建部全國重點城市大檢查的導(dǎo)向，所以從秩序整頓情況看，思路是清晰的，總體上會對房企、中介、代理機(jī)構(gòu)、廣告商和購房者等群體中形成較為明顯的影響。預(yù)計9月下旬，不排除各地樓市管控會升級，尤其是房屋交易秩序的整頓會趨嚴(yán)。（證券時報網(wǎng)）

新一輪調(diào)控下的房貸動因：上海重拳整治首付貸

雖然下款速度快，但房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金壓力依然較大，這也會傳導(dǎo)到住房信貸上。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉，9月10日，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會、房屋管理局、宣傳部、公安局、司法局、國稅局、工商局、物價局、銀監(jiān)局九部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于開展2018年房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪蔚耐ㄖ罚ㄏ挛暮喎Q《通知》），大力整治虛假信息、投機(jī)炒房、虛擬交易、違規(guī)收費、違規(guī)提取公積金等行為。

《通知》明確，需要整治的投機(jī)炒作行為包括通過提供“首付貸”或者采取“分期首付”等形式，違規(guī)為炒房人墊付或者變相墊付首付款。在住房公積金使用方面，禁止協(xié)助繳存職工以虛假手段違規(guī)提取住房公積金、騙取住房公積金貸款，收取高額手續(xù)費。也禁止限制、阻撓、拒絕購房人使用住房公積金貸款或者按揭貸款。

《通知》稱，對于查實的違法違規(guī)機(jī)構(gòu)，采取暫停金融服務(wù)、暫停商業(yè)銀行與其業(yè)務(wù)合作、暫停合同網(wǎng)簽資質(zhì)、納入工商重點監(jiān)管名單等措施。此外，將會同規(guī)土部門，限制其參加土地招拍掛。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次上海房地產(chǎn)秩序整頓，符合此前住建部全國重點城市大檢查的導(dǎo)向，總體上會對房企、中介、代理機(jī)構(gòu)、廣告商和購房者等群體形成較為明顯的影響。此外，《通知》規(guī)定在9月20日前需要出臺相關(guān)具體方案，所以預(yù)計9月下旬，不排除各地樓市管控會升級，尤其是房屋交易秩序的整頓會趨嚴(yán)。

銀行資金充裕

重拳整治之下的上海房地產(chǎn)市場，其實居民部門的去杠桿已經(jīng)初見成效：二手房交易量低迷，房價走低，住房貸款走低。

根據(jù)央行上海總部公布的數(shù)據(jù)，8月份，上海市本外幣個人住房貸款增加51.34億元，環(huán)比和同比分別少增17.62億元和38.94億元，當(dāng)月增速為4.2%，環(huán)比和同比分別回落0.3和17.6個百分點。

今年以來，個人住房貸款增量低迷。4月、5月、7月、8月的當(dāng)月增速分別是6.7%、5.7%、4.5%、4.2%，可見增速基本處于放緩態(tài)勢。這期間唯一的例外是6月新增住房貸款73.77億，遠(yuǎn)高于4月的24.42億和5月的46億，6月的小高潮之后，7、8月的新增貸款又逐步降低。

某國有大行上海分行副行長對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道解釋道，6月之所以新增貸款較高，是因為銀行在年中有沖量放貸的壓力，所以7、8月份的回落較為正常。之所以今年以來增速放緩，原因不在銀行資金壓力，而在于購房交易數(shù)據(jù)低迷。在樓市限購限貸去杠桿的大背景下，今年的交易量與去年同期基本持平，沒有上升動力。

“今年央行不斷釋放流動性，銀行的資金是比較充裕的，自身不會去約束個人住房貸款，下半年的趨勢應(yīng)該也是一樣。”上述副行長表示。

房企資金回籠壓力傳導(dǎo)

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報記者向多位房產(chǎn)中介了解到，目前銀行的放款期限在一個半月左右，相對速度較快。

雖然下款速度快，但房地產(chǎn)企業(yè)回籠資金壓力依然較大，這也會傳導(dǎo)到住房信貸上。

“房地產(chǎn)公司在銷售新盤的過程中，會優(yōu)先賣首付比例較高，甚至能全額付款的客戶，這也導(dǎo)致了貸款需求下降?！鄙鲜龈毙虚L并稱。

上海樓市冷卻跡象逐漸顯現(xiàn)。從房價來看，統(tǒng)計局發(fā)布的8月70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，上海新房價格同比跌幅為0.2%，二手房環(huán)比跌0.1%，這也是二手房連續(xù)第7個月價格下跌。甚至有媒體報道，一套原先掛牌1100萬的二手房，降價200萬還是無人問津。

從交易量來看，購房熱情的確不高。

新房方面，易居研究院研報顯示，8月上海商品住宅供應(yīng)大幅放量，全市總共40個項目新開盤或加推，從開盤項目認(rèn)籌情況來看案場到訪量出現(xiàn)明顯減少，本月僅3成項目認(rèn)籌率達(dá)100%，開盤去化兩極分化嚴(yán)重，遠(yuǎn)郊項目普遍去化較差，市中心項目依舊熱銷，但市場已現(xiàn)趨冷。

而在新房限價的情況下，二手房、新房價格倒掛，市場更是冰封。

一位主做二手房的房貸經(jīng)理對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者表示，今年整體二手房案子少了很多，去年和前年行情好的時候，每天都有新單子，然而在今年以來，正常水平是一個月10單，如果能做到15單已算超額完成任務(wù)了。此外，主要成交的二手房是面積偏小的二套房、學(xué)區(qū)房，金額偏小。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，很多二手房的掛牌周期明顯延長，這個時候往往會帶來交易下滑和貸款數(shù)據(jù)低迷等狀態(tài)。從后續(xù)市場的發(fā)展情況看，房貸方面建議適當(dāng)放松。

當(dāng)前上海剛需購房壓力有所加大。由于部分國有大行8月取消了首套房利率9折，改回9.5折，根據(jù)融360統(tǒng)計，首套房平均利率5.18%，較7月上漲2BP。但即便如此，上海的房貸利率仍在全國位于較低水平。