公募REITs新年開門紅 機構看好三大方向

　　2025年頭兩個交易日，華夏首創(chuàng)奧萊REIT的累計漲幅已超過9%。華夏特變電工新能源REIT在1月3日上漲逾6%，公募REITs當日全線走強。

　　剛剛過去的2024年，是公募REITs蓬勃發(fā)展的大年。這一年，公募REITs“打新”盛況空前，底層資產持續(xù)擴容，展現(xiàn)出前所未有的活力與潛力。公募REITs作為與股票、債券等并列的投資產品，已成為中國資本市場不可或缺的生力軍。

　　截至2025年1月3日收盤，中金廈門安居REIT等3只產品自2024年以來的漲幅已突破50%。機構認為，資產欠配仍是固收領域的資金參與REITs投資的主要動力。展望2025年，REITs的配置價值仍然較高。

　　“收租型”產品成績單亮眼

　　2024年，被稱為“收租型”產品的公募REITs交出了亮眼的成績單。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2024年全市場58只已上市公募REITs產品的平均漲幅為11.48%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT當年均上漲近50%。

　　平安證券研報顯示，2024年保障房、水利設施板塊REITs漲幅居前；其余各板塊多數(shù)獲得漲幅，僅倉儲物流板塊下跌。值得注意的是，交通板塊雖然漲幅居中，但波動較小，夏普比率較高。

　　進入2025年，公募REITs的人氣持續(xù)走高。截至2025年1月3日收盤，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT、嘉實中國電建清潔能源REIT三只產品2024年以來的漲幅均在50%以上。

　　在穩(wěn)定分紅和二級市場走強等因素驅動下，投資者對公募REITs的打新熱情高漲，網(wǎng)下認購倍數(shù)不斷創(chuàng)出新高。2024年8月，備受市場關注的華夏首創(chuàng)奧萊REIT公開發(fā)售，有效認購基金份額為初始發(fā)售份額的23.268倍，創(chuàng)消費REITs公眾認購倍數(shù)新高。

　　2024年10月，首只水利基礎設施REIT——銀華紹興原水水利REIT在網(wǎng)下詢價階段，配售對象擬認購數(shù)量總和是初始網(wǎng)下發(fā)售份額的106.07倍。隨后，該產品面向公眾投資者發(fā)售，僅用一天就火速售罄，當日的認購份額為初始發(fā)售份額的235倍，配售比例僅有0.426%。

　　2024年12月31日，首只市政和首單供熱基礎設施REIT——國泰君安濟南能源供熱REIT網(wǎng)下詢價認購倍數(shù)高達140.96倍，創(chuàng)2023年以來公募REITs市場新高。隨著本項目的詢價結束，邁入常態(tài)化發(fā)行新階段的公募REITs市場實現(xiàn)2024年圓滿收官。

　　供銷兩旺 板塊擴張可期

　　2024年，受益于我國公募REITs配套政策不斷完善，公募REITs發(fā)行迎來井噴式增長，發(fā)行節(jié)奏明顯加快。Wind數(shù)據(jù)顯示，全年REITs發(fā)行募集逾600億元，而往年發(fā)行募資規(guī)模多在300億元至400億元之間。截至2024年12月31日，公募REITs已發(fā)行59個項目，募集資金超1600億元，資產類型涉及園區(qū)、消費、交通、能源、生態(tài)環(huán)保、水利、倉儲物流和租賃住房八類。供熱管網(wǎng)、醫(yī)藥倉儲、農貿市場等更豐富的資產類型也在不斷涌現(xiàn)。此外，光伏發(fā)電、保租房、產業(yè)園等多個類型的項目均發(fā)布了擴募計劃。

　　國信證券預計，“首發(fā)+擴募”雙輪驅動行業(yè)擴張，未來公募REITs有望從單一資產擴募邁向混裝資產擴募的時代。

　　當前，國內REITs底層資產可以分為兩大類：一類是以租金為主要收入來源的房地產資產，如租賃住房、購物中心、倉儲物流、產業(yè)園區(qū)等；另一類是以收費為主要收入來源的基礎設施類資產，其中主要為特許經營類項目，如水電氣熱市政工程、高速公路等。

　　國信證券表示，隨著我國基礎設施和不動產行業(yè)從增量發(fā)展階段進入存量發(fā)展階段，由粗放式發(fā)展進入高質量發(fā)展，公募REITs作為盤活存量資產的重要方式之一，可以提高資金使用效率，提升直接融資比重，增強資本市場服務實體經濟質效，未來發(fā)展可期。

　　相對配置價值較高

　　中金公司稱，資產欠配仍是固收領域的資金參與REITs投資的主要推動力。國泰君安研報顯示，從供需兩端來看，雖然2025年新增供給可能維持高位，但是REITs估值有望維持或抬升，橫向比較來看，REITs的相對配置價值較高。

　　平安證券研究所固收首席分析師劉璐認為，2025年是公募REITs的布局之年。若政策支持力度加大，REITs基本面有望持續(xù)修復。

　　在具體方向上，三大方向受到機構普遍看好：一是保障房、環(huán)保等弱周期板塊項目；二是強周期板塊業(yè)績反轉帶來的投資機會；三是打新機會。

　　中金公司表示，從資產運營周期來看，消費、一線城市產業(yè)園以及貨運占比較高的高速項目或存在投資機會，二線產業(yè)園以及物流倉儲則仍有待觀察。弱周期板塊（如保障房、環(huán)保能源）在估值回調后仍具備配置價值。伴隨一級市場供給增加，可結合項目稀缺性、經營穩(wěn)定性以及一二級市場定價差異，擇機參與打新機會。

　　國泰君安研報稱，隨著無風險利率不斷走低，債市獲利空間下降，偏固收類投資者或對保障房等弱周期板塊REITs產品更加青睞。此外，部分項目因底層資產前期存在不確定因素，可能存在一定補漲空間，可提前布局等候估值回歸或業(yè)績反轉帶來的潛在投資機會。