公募REITs開年迎新 多個全國“首單”項目將登陸滬深交易所

醫(yī)藥物流倉儲、農(nóng)貿(mào)市場、供熱設(shè)備、改造產(chǎn)業(yè)園……2025年開年，多個公募REITs“首單”項目有望登陸滬深交易所。近日，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱REIT、華夏金隅智造工場REIT、匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT相繼獲核準(zhǔn)，上市在即。業(yè)內(nèi)人士表示，伴隨我國REITs市場提質(zhì)擴(kuò)容穩(wěn)步推進(jìn)，項目資產(chǎn)涵蓋的類型也日漸多樣化，為資本市場提供了更多元化的投資選擇，市場功能逐步發(fā)揮。未來，隨著更多項目的涌現(xiàn)，我國REITs市場將迎來更加蓬勃的發(fā)展。

全國首單醫(yī)藥倉儲物流REITs“蓄勢待發(fā)”

即將“上新”的諸多項目中，作為國內(nèi)醫(yī)藥倉儲物流設(shè)施首單公募REITs項目——匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT備受市場關(guān)注。根據(jù)公告，不久前的2024年12月24日，該項目獲得中國證監(jiān)會核準(zhǔn)。

“醫(yī)藥領(lǐng)域本身是一個強(qiáng)監(jiān)管的行業(yè)，大量的不動產(chǎn)必須是自建自用才能滿足經(jīng)營需求。在這個過程中，沉淀了大量的醫(yī)藥倉庫，其實(shí)是非常‘重’的。作為一家追求輕資產(chǎn)運(yùn)營的醫(yī)藥商業(yè)公司，我們希望做一個破冰者、破局者，通過REITs市場來實(shí)現(xiàn)‘輕’‘重’分離，盤活更多的資金來支持公司主業(yè)發(fā)展，也與投資者共享產(chǎn)業(yè)發(fā)展紅利?！本胖萃ㄡt(yī)藥集團(tuán)股份有限公司副總經(jīng)理蘇熙凌表示，從微觀角度看，不動產(chǎn)證券化戰(zhàn)略當(dāng)前已上升為集團(tuán)五大戰(zhàn)略之一。

公開資料顯示，匯添富九州通醫(yī)藥倉儲物流REIT底層資產(chǎn)為九州通東西湖現(xiàn)代醫(yī)藥倉儲物流中心，2017年被國家發(fā)改委和商務(wù)部確定為“國家十大智能倉儲物流示范基地”之一?！斑@個倉庫是被國家認(rèn)可的一個智能化、數(shù)字化高標(biāo)準(zhǔn)醫(yī)藥物流倉庫，應(yīng)該說是我們集團(tuán)最核心資產(chǎn)之一?！碧K熙凌介紹，底層資產(chǎn)過去3年的運(yùn)營表現(xiàn)也非常好，凈收入復(fù)合增長率在6個點(diǎn)以上，而且不管是租金還是使用率，都在穩(wěn)步提升中。

“醫(yī)藥倉儲是一個非常細(xì)分的賽道，是從藥品流通運(yùn)輸?shù)陌踩浴?shù)據(jù)性、儲存的嚴(yán)苛條件等出發(fā)設(shè)計的高標(biāo)準(zhǔn)倉庫。相較于普通的倉儲物流，它有三方面不同?！碧K熙凌告訴記者，一是倉庫存放的是藥這類比較特殊的商品，受到嚴(yán)格監(jiān)管，存放條件比較嚴(yán)格。以九州通為例，倉庫整個設(shè)計，是圍繞著藥品儲存條件和藥品全程可追溯的要求，去建設(shè)的數(shù)字化倉庫。因為藥品貨值高，所以倉庫租金也會比一般倉儲高。二是相較于供給量豐富的普通倉庫，醫(yī)藥倉儲有牌照門檻，使用醫(yī)藥倉的租戶也要在藥監(jiān)局報備，接受嚴(yán)格檢查。三是與一般的標(biāo)準(zhǔn)倉庫不同，醫(yī)藥倉在軟件方面需要非常智能化的系統(tǒng)來驅(qū)動整個倉庫管理。更重要的是，從藥品生產(chǎn)到中間流通，再到消費(fèi)者手里，還要有一套完整的質(zhì)量管理體系保障。另外，藥品在醫(yī)藥倉庫出入庫及整個管理過程中，需要專業(yè)人才支撐。

積極盤活資產(chǎn)　民企項目“嶄露頭角”

除了具有示范意義的醫(yī)藥倉儲物流REIT，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT的成功獲批也為農(nóng)貿(mào)市場領(lǐng)域資產(chǎn)證券化成功“打樣”。根據(jù)公告，該基金已于2024年12月30日完成詢價工作，份額發(fā)售價格為3.027元/份，基金總份額為5億份，募集資金總額為15.135億元。

公開資料顯示，易方達(dá)華威農(nóng)貿(mào)市場REIT底層資產(chǎn)為華威西營里農(nóng)產(chǎn)品交易中心，是福州市區(qū)內(nèi)重要的農(nóng)產(chǎn)品采購流通節(jié)點(diǎn)和保供單位，交易品類涵蓋水產(chǎn)品、凍品、干貨/調(diào)味品、肉禽、蔬果、冷庫（冷鏈倉儲區(qū)）、倉儲、海鮮美食體驗、電商直播等，品類齊全、零批兼營，是福州市唯一一家滿足城市一站式購齊功能、具備顯著二級農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場特征的項目。該基金基金合同期限為32年，募集份額總額為5億份。該基金擬任基金經(jīng)理戴旭表示，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有助于盤活存量帶動增量，進(jìn)一步發(fā)揮其在增強(qiáng)消費(fèi)能力、改善消費(fèi)條件、創(chuàng)新消費(fèi)場景方面的功能。

值得注意的是，上述兩只即將面市的基金均為民營企業(yè)公募REITs。而數(shù)據(jù)顯示，剛剛過去的2024年，已有包括嘉實(shí)物美消費(fèi)REIT、中金聯(lián)東科創(chuàng)REIT、中信建投明陽智能新能源REIT、華夏特變電工新能源REIT在內(nèi)的多只民營企業(yè)公募REITs成功上市，募集資金規(guī)模累計超50億元。依托于政策利好不斷釋放的REITs市場，不少民營企業(yè)也在探尋自身高質(zhì)量發(fā)展過程中尋找到盤活資產(chǎn)與可持續(xù)發(fā)展的新途徑。

在蘇熙凌看來，通過常態(tài)化的資本證券化方式，可以帶動更多民營企業(yè)的發(fā)展，給民營經(jīng)濟(jì)帶來活水，也讓眾多民營企業(yè)看到更多信心和希望?！拔覀兒苄老驳乜吹皆絹碓蕉帻堫^民營企業(yè)開始參與REITs發(fā)行。龍頭企業(yè)也的確需要更多的資本化支持來發(fā)展主業(yè)。不管是短期來說還是長遠(yuǎn)來看，都是一個非常值得鼓勵的嘗試?！彼硎?。

公募REITs為眾多民營企業(yè)提供了一種新的融資方式。采訪中，多位業(yè)內(nèi)人士表示，對民營企業(yè)而言，發(fā)行公募REITs在拓寬融資渠道、提升再投資能力等方面都具有重要意義，有望為民營企業(yè)發(fā)展注入新活力。中信建投明陽智能REIT基金經(jīng)理劉長飛此前表示，民營企業(yè)公募REITs的發(fā)行和上市，有助于其盤活存量資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，提高資金使用效率。同時，通過募集資金支撐主業(yè)發(fā)展，投資于新的項目，形成投融資良性循環(huán)。這將有助于推動實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升經(jīng)濟(jì)整體的質(zhì)量和效益。同時，民營企業(yè)通常具有獨(dú)特的業(yè)務(wù)模式和資源稟賦，能夠開發(fā)出具有差異化競爭優(yōu)勢的公募REITs產(chǎn)品。而這些產(chǎn)品的推出，也將豐富公募REITs市場的產(chǎn)品線，為投資者提供更多的選擇。

一二級市場有望持續(xù)活躍

截至目前，深交所已上市20只REITs，總募資規(guī)模超過530億元；2024年全年新增11只REITs上市，發(fā)行規(guī)模近270億元。深市REITs項目累計完成39次收益分配，分紅金額合計22.73億元。同年，上交所的REITs產(chǎn)品也已達(dá)37只，募集資金約1121億元。

常態(tài)化發(fā)行持續(xù)提速同時，相關(guān)審核規(guī)則也迎來新一輪修訂。近期，滬深交易所發(fā)布了REITs審核關(guān)注事項新修訂指引。兩所表示，下一步，將持續(xù)完善制度規(guī)則體系，堅持規(guī)范與發(fā)展并重，積極推進(jìn)REITs常態(tài)化發(fā)行，穩(wěn)步推動新資產(chǎn)類型落地，加快建設(shè)多層次REITs市場，更好服務(wù)經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展大局。

一級市場受到資金追捧同時，公募REITs二級市場估值也在過去一年穩(wěn)步修復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，2024年有近八成基金產(chǎn)品收益為正。Wind統(tǒng)計顯示，當(dāng)年全市場已上市產(chǎn)品平均漲幅逾11%，華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT漲幅居前。

浙商證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家李超認(rèn)為，利率下行趨勢中，公募REITs或?qū)⒃诖箢愘Y產(chǎn)配置中發(fā)揮積極作用，既有望成為“固收+”組合策略增厚收益的選擇，又能夠在低波紅利策略中作為補(bǔ)充。國泰君安表示，從供需兩端來看，雖然2025年新增供給可能維持高位，但是REITs估值在廣義“資產(chǎn)荒”的情況下仍有望維持或抬升，橫向比較來看，REITs的相對配置價值仍較高。