三則傳聞把樓市攪暈了！連地產(chǎn)股都瘋漲，利率下調(diào)放款提速？放開限購？看七大關(guān)注點

房地產(chǎn)股今天突然大漲,讓今天的樓市格外搶眼。就在今天,至少三則消息催熱房地產(chǎn)市場!

美股重挫引發(fā)亞太股市紛紛下跌,A股地產(chǎn)板塊、港股內(nèi)房股卻逆市上揚,地產(chǎn)指數(shù)一度成為兩市唯一上漲指數(shù)。今日地產(chǎn)股暴動,歸因還在房地產(chǎn)市場,三則消息兩個真一個假:

第一則消息,是部分城市下調(diào)首套房貸利率,是真。

據(jù)券商中國記者了解,深圳部分銀行首套房貸利率已由20%下調(diào)至15%,而且房貸審批有所加快,最快一周就能放款。其實,除了深圳以外,全國已有不少城市房貸利率出現(xiàn)松動,這對于政策面偏冷的地產(chǎn)行業(yè)來說,算是迎來些許暖意。

第二則消息,是放貸提速,經(jīng)券商中國記者求證,這也是真消息。

例如深圳,不僅首套房貸利率下調(diào),而且最快可一周放款;北京房貸政策未現(xiàn)松動,放款速度稍有加快;

第三則消息,是半年內(nèi)必須放開全部限購,這一則是假消息。

市場有傳聞稱,按照國務(wù)院要求,2018年底之前,目前房地產(chǎn)市場實行的限購、限貸、限價、限售政策,均應(yīng)廢除。不過,這則消息援引的《關(guān)于開展涉及產(chǎn)權(quán)保護的規(guī)章、規(guī)范性文件清理工作的通知》系5月份發(fā)布,且該消息在2018年5月已被辟謠。

截至收盤,A股地產(chǎn)板塊收漲2.32%,港股內(nèi)房股指數(shù)漲逾1%,恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)收漲2.52%。個股方面,榮安地產(chǎn)漲停,中潤資源、保利地產(chǎn)、中州控股漲逾5%,招商蛇口、萬科A漲逾4%。港股方面,融創(chuàng)中國漲5.74%,碧桂園漲4.37%,中國恒大盤中一度跌逾4%,最終收漲1.7%。

關(guān)注一:深圳首套房貸利率下調(diào),最快一周放款

房地產(chǎn)熱門城市深圳的房貸利率曾一路走高,市場上除了光大銀行、民生銀行等執(zhí)行首套房貸利率上浮30%(6.37%)、20%(5.88%),工商銀行、建設(shè)銀行等均按首套首付3成、首套房貸利率上浮15%(5.635%);二套房首付7成、二套房貸利率上浮20%(5.88%)執(zhí)行。

不過,近期房貸利率有所松動。中原地產(chǎn)(深圳)按揭部統(tǒng)計的深圳商業(yè)銀行房貸利率情況顯示,今年7月,民生銀行首套、二套房貸都在基準(zhǔn)利率上浮20%;而進入10月下旬,二套房貸利率仍在20%,但首套房貸利率已調(diào)整為15%,下調(diào)了5個百分點。

深圳地區(qū)一名資深房產(chǎn)從業(yè)人士告訴券商中國記者,之前房貸額度緊張,要排隊放款、放款緩慢,甚至不接單,但是近期只要申請人資料齊全、審批過關(guān),最快一周就能放款。

關(guān)注二:“半年內(nèi)必須放開全部限購”為虛假消息

今天,打開朋友圈,又被一則樓市“重磅新聞”嚇了一跳,題為《重磅!國務(wù)院規(guī)定半年內(nèi)必須放開全部限購!》。

文中顯示,按照國務(wù)院下發(fā)的《通知》要求,2018年底之前,目前房地產(chǎn)市場實行的限購、限貸、限價、限售政策,均應(yīng)廢除。一時間引發(fā)市場重點關(guān)注。

事實上,風(fēng)馬牛不相及。房住不炒,限購、調(diào)控依然是這個階段的主旋律。消息的解讀來源于國務(wù)院5月14日的文件,只是一個常態(tài)化的文件,關(guān)于產(chǎn)權(quán)保護、規(guī)范性文件清理工作的通知。

而且,改傳言早在2018年5月中旬產(chǎn)生了一波錯誤解讀,彼時已被辟謠。

關(guān)注三:北京房貸政策未現(xiàn)松動,放款速度稍有加快

作為房貸調(diào)控政策最嚴(yán)的城市,北京若出現(xiàn)房貸政策松動,那可以說是全國樓市松動的確立信號。不過,券商中國記者了解到的實際情況是,北京目前并無出現(xiàn)房貸政策松動跡象。盡管最近確實有極個別股份行下調(diào)了首套房貸款利率,但利率下調(diào)的情況有些特殊。

“根據(jù)監(jiān)管部門要求,除外資銀行外,北京各家中資銀行的首套房貸款利率不能低于基準(zhǔn)上浮10%,至于具體上浮多少銀行自行確定。我們之前因為房貸額度緊張,所以首套房貸款利率是上浮20%,最近額度充裕后才下調(diào)到上浮15%,但仍比其它一些銀行的利率水平要高一些?！泵裆y行北京分行一人士對券商中國記者表示。

“我們目前仍執(zhí)行首套房貸款利率上浮10%的標(biāo)準(zhǔn),最近并未收到通知可以放松房貸要求,也未下調(diào)房貸利率水平?！北本┿y行某支行工作人員稱。

北京一房產(chǎn)中介人士也對券商中國記者表示,目前北京房貸利率并未松動,首套房貸率利率最低仍是上浮10%,二套房最低上浮20%,“前兩天有一個客戶聽傳言說銀行下調(diào)了房貸利率,我們就給各家銀行打電話問了一下,都說沒有放松”。

不過,雖然北京地區(qū)整體的房貸利率未見松動,但由于樓市成交量的下滑,銀行房貸額度比前兩年顯得更為充裕,所以與前兩年相比,銀行放款的速度也會稍有加快。

“我們現(xiàn)在的房貸額度還是挺充裕的,基本上可以做到貸款申請人把其他購房手續(xù)辦妥后,我們這邊很快就能放款?！鄙鲜雒裆y行人士說。

上述中介還表示,在北京地區(qū),北京銀行和建設(shè)銀行的房貸額度相對多一些,加之現(xiàn)在貸款申請數(shù)量沒之前那么多,所以放貸速度會比其他銀行快一些。

“我們的房貸利率也沒下調(diào)。放款速度與項目、經(jīng)辦行都有關(guān)系,但一般情況下,新房的放款速度比二手房快,新房從過戶到放款一般需要1個月左右,快的話兩周就可完成;二手房一般需要1-2個月放款?！苯ㄐ斜本┓中幸蝗耸空f。

券商中國記者從北京銀監(jiān)局獲悉,2018年以來,北京銀行業(yè)繼續(xù)嚴(yán)格落實各項房地產(chǎn)市場調(diào)控政策,房地產(chǎn)貸款增長趨勢得到有效控制,增速總體低于各項貸款平均水平。2017年一季度至2018年二季度,北京個人住房貸款月均新發(fā)放金額逐季度減少,各季度月均發(fā)放金額分別為268.52億元、204.23億元、147.91億元、87.29億元、83.45億元和78.58億元,連續(xù)五個季度環(huán)比下降。2017年4月至2018年6月末,北京銀行業(yè)按照“317新政”執(zhí)行的個人住房貸款中,超八成用于支持無房群體購房需求,有效支持了無房群體購房需求。

關(guān)注四:上海房貸政策未調(diào)整

記者從上海兩家國有行及一家股份行信貸人士獲悉,“上海房地產(chǎn)政策近期未調(diào)整?！鄙虾５貐^(qū)首套房首付35%、首套房利率不上浮;二套房中普通商品房首付5成、非普通商品房首付7成,二套房貸利率上浮10%。

不過,一家國有行上海地區(qū)支行信貸部施經(jīng)理透露,盡管近期單子有點多,但審批速度及放貸款速度都提升了,“我剛不久辦了一個單子,材料交上去,2個工作日就審批下來了。”

今年8月,就有媒體報道,兩家國有大行在上海準(zhǔn)備降低首套房貸利率,從95折下調(diào)至9折,雖然后來兩家大行都予以否認(rèn),表示未對個人住房貸款利率政策進行下調(diào),但有傳言稱,銀行本打算下調(diào)房貸利率,但消息曝光后因太敏感而最終未被執(zhí)行。

盡管是空歡喜一場,但一些城市樓市松動的跡象在今年七八月就已有苗頭。

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關(guān)注五:越來越多城市房貸利率松動

雖然北京地區(qū)房貸政策尚未見松動,但其他一些樓市熱門城市卻有松動的跡象。

據(jù)多家媒體報道,繼7月底廣州多家銀行下調(diào)首套房貸利率,8月初,廣州匯豐銀行宣布再度下調(diào)首套房基準(zhǔn)利率,具體調(diào)整為:首套房基準(zhǔn)利率上浮8%,二套基準(zhǔn)利率上浮10%,從8月1日開始執(zhí)行。目前,四大行首套房基準(zhǔn)利率基本是上浮10%;而二套房利率基本為上浮15%～20%。

進入10月,更多城市下調(diào)了房貸利率。據(jù)溫州日報報道,進入10月,有銀行悄然下調(diào)了首套房貸的利率,多家銀行開始執(zhí)行首套房利率基準(zhǔn)上浮10%,而原本需要排隊等貸的情況也在減少。此前,溫州各大銀行,基本執(zhí)行首套房利率上浮15%-20%,二套上浮20%或更高。如今,這種情況正在改變,一向高企的房貸利率開始松動了,越來越多家銀行將首套房貸利率調(diào)至上浮15%以下。

據(jù)券商中國記者了解,杭州地區(qū)部分銀行通過辦理房貸中搭售銀行理財、基金或保險產(chǎn)品的方式,面向個人房貸的利率有所下調(diào)。

“并沒有接到指導(dǎo)或通知有調(diào)整?！庇浾邚膰写笮?、一家股份行的杭州地區(qū)信貸人員獲悉,近期并未收到通知房貸政策有所調(diào)整;房貸利率方面,每個不同樓盤合作銀行的利率不一樣。

總的來看,在房產(chǎn)市場上,杭州首套房貸利率整體維持在15%-20%,其中,四大行基本上浮15%,股份制、城商行相對較高,還有個別支行曾經(jīng)上浮30%、40%;二套上浮20%~25%。個別銀行的利率漲幅比較大的,比如匯豐銀行一度將首套房貸利率上浮25%,二套上浮26%。

部分銀行的房貸利率有所靈活調(diào)整。某家國有大行銀行杭州地區(qū)某支行信貸部劉經(jīng)理告訴記者,客戶貸款時,按房貸額度的10%~15%認(rèn)購銀行的理財、基金或者保險產(chǎn)品的話,二套房貸利率有所下調(diào),“每個支行會有所區(qū)別,一般能到13%~15%,這樣客戶既能減少利率利息成本,也能在買理財中獲得收益。”

關(guān)注六:房貸利率松動反映出房價拐點出現(xiàn)

房貸利率的松動,與樓市成交量穩(wěn)中趨降有關(guān)?？傮w看,盡管目前有一些城市的部分銀行下調(diào)了房貸利率,但下調(diào)的銀行多數(shù)因為之前的利率水平就高于平均同業(yè),目前不少熱門城市的首套房貸款利率依舊至少在基準(zhǔn)上浮10%。不過,受樓市成交量趨穩(wěn)影響,銀行房貸額度充足、放款時間加快則是更為普遍的現(xiàn)象。

同時,據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2018年9月全國首套房貸款平均利率為5.70%,相當(dāng)于基準(zhǔn)利率1.163倍,環(huán)比8月上升0.18%;同比去年9月首套房貸款平均利率5.22%,上升9.20%。不過房貸利率增幅已經(jīng)連續(xù)3個月下降。

對于銀行房貸利率下調(diào),蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟研究中心主任黃志龍同樣認(rèn)為,“近幾個月央行降準(zhǔn)等貨幣政策微調(diào),市場整體流動性寬松使得銀行的資金成本有所下降,首套房利率下調(diào)也屬于正?，F(xiàn)象?！?/p>

交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹稱,房貸利率連續(xù)上漲,但上漲的幅度在不斷縮小,預(yù)計未來幾個月在小幅上漲之后可能趨于穩(wěn)定。

此外,多地出現(xiàn)房貸利率下調(diào),還有一個原因不容忽視,這或許也驗證著房價拐點的出現(xiàn)。北京一宏觀分析資深人士對券商中國記者表示,中國的房價周期非常短,受政策沖擊較大,導(dǎo)致房價周期的波幅和頻率都高于其他國家。而房價受政策沖擊影響的時滯一般在2年左右。國務(wù)院自2016年10月開始出臺一系列調(diào)控房價的政策,按此推算,2018年10月后房價沖擊的效應(yīng)就會逐步顯現(xiàn),實際上,目前不少大中城市的房價已經(jīng)出現(xiàn)下跌的苗頭。

關(guān)注七:A股港股地產(chǎn)板塊紛紛逆市上揚

受美股重挫影響,A股出現(xiàn)早盤出現(xiàn)大幅下挫,跌幅一度超過2%。然而,地產(chǎn)板塊成為市場最大亮點,一度成為兩市唯一上漲板塊。截至券商中國發(fā)稿,在券商、保險、銀行三大金融板塊帶領(lǐng)下滬指翻紅,地產(chǎn)板塊依然強勢不改,收漲2.32%。

個股方面,榮安地產(chǎn)漲停,云南城投漲逾8%,泰禾集團、嘉凱城幅超過7%,中潤資源、保利地產(chǎn)、中州控股漲逾5%,招商蛇口、廣宇發(fā)展、萬科A、漲逾4%。

值得注意的是,港股市場中,內(nèi)房股也出現(xiàn)普漲。即使板塊指數(shù)在開盤大跌近3%的情況下,也出現(xiàn)大幅拉升,截至收盤,恒生中國內(nèi)地地產(chǎn)指數(shù)收漲2.52%。

個股方面,龍湖集團漲6%,融創(chuàng)中國漲5.74%,碧桂園漲4.37%,中國恒大盤中一度跌逾4%,最終收漲1.7%。