港地產(chǎn)股調整 樓市拐點將至

2004年以來，香港的樓市14年間漲超4.4倍。當年私人住宅售價指數(shù)為78.0，隨后逐年上漲，即便香港特區(qū)政府多次推出辣招調控樓市，都沒能阻擋這一上漲勢頭。數(shù)據(jù)顯示，截至2017年，香港私人住宅售價指數(shù)刷新為333.9，與2003年低谷期相比，14年間漲幅為4.42倍。

然而自9月27日美聯(lián)儲年內第三次加息后，香港銀行業(yè)12年來首次上調最優(yōu)惠貸款利率，意味著香港十余年的低息環(huán)境終結。最優(yōu)惠貸款利率上調直接沖擊香港的房地產(chǎn)業(yè)，目前，雖然對香港樓市的沖擊還沒有具體落實到數(shù)據(jù)上，但是資本市場已經(jīng)先一步出現(xiàn)了明顯的調整。數(shù)據(jù)顯示，香港本地地產(chǎn)股自加息以來跌幅明顯，并未有止跌之勢。市場人士表示，香港樓市近年來一直高漲不止的情形或將緊跟地產(chǎn)股的下跌而迎來轉折。

本地地產(chǎn)股深跌

北京時間9月27日，美聯(lián)儲年底第三次加息，隨后香港金管局跟隨美聯(lián)儲加息，上調貼現(xiàn)窗基本利率。隨后香港四大行在同一日宣布上調香港最優(yōu)惠貸款利率，這是香港銀行業(yè)自2006年以來首次上調該利率。市場人士表示，這代表著香港為期十余年的超低息時代徹底的終結，而最優(yōu)惠利率的上調，最直接沖擊的將是香港的房地產(chǎn)業(yè)。

目前，加息對香港房地產(chǎn)業(yè)的影響數(shù)據(jù)尚未顯現(xiàn)，但是敏感的資本市場已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的反映。萬得數(shù)據(jù)顯示，香港本地地產(chǎn)股近期遭遇了持續(xù)大幅的下跌。其中，恒生地產(chǎn)類指數(shù)自9月27日以來跌幅約10.3%，超過恒生指數(shù)同期跌幅，較今年1月的高點回調超23%。同時具有代表性的本地地產(chǎn)股也出現(xiàn)持續(xù)下跌，自9月27日起的半個多月中，長實集團跌幅高達8.3%，自年內高位下跌25.1%；新鴻基地產(chǎn)跌幅12.4%，自年內高位下跌26.2%；新世界發(fā)展跌幅8.6%，自年內高位下跌22.2%；信和置業(yè)跌幅10.61%，自年內高位下跌14.9%等，且并未出現(xiàn)止跌之勢。

分析人士表示，2018年以來，香港的資金面并不樂觀。美國加息導致港元和美元息差擴大，資金外流；港元匯率走弱，資金流向強勢美元；港股市場IPO大年，新股大幅消耗存量資金；南下資金自4月以后也逐漸呈現(xiàn)回流的趨勢；并且，港金管局累計買進港元約1034億港元，消耗了銀行間大量結余。此外，美聯(lián)儲重申了今年12月加息預期，可預期的資金外流將進一步加大，因此香港市場面臨的流動性壓力將有增無減。而隨著借貸成本的升高，香港的資本市場，尤其是股市和樓市將受直接沖擊。

機構看淡樓市

進入2018年，已經(jīng)披露數(shù)據(jù)的前7個月，香港住宅價格依然在逐月上升，7月香港私人住宅售價指數(shù)升到393.5。不過，根據(jù)房產(chǎn)代理公司表示，香港樓市近期出現(xiàn)銷售放緩的跡象，甚至有買家愿意損失定金，也不愿意繼續(xù)履行購房協(xié)議，這可能是情緒轉變的強烈信號。業(yè)內人士表示，最優(yōu)貸款利率上調，資金借貸成本提升，一方面可能打擊內地赴港購房熱情，另一方面對于香港本地購買力也增加了還貸壓力和觀望比例。香港目前處于加息通道，再次上調利率也成為購買力的擔憂之一。

業(yè)內機構和投行紛紛看淡香港樓市未來的走勢，招商證券最新研報表示，進入上升通道的利率將對股市和房地產(chǎn)市場構成較大壓力。對于股市而言，利率提升使港股估值承壓。高估的資產(chǎn)將面臨短期價格快速下跌的風險，市場恐慌和避險情緒升溫，又加劇資金流出，形成正反饋機制，資產(chǎn)泡沫容易受到極大沖擊。

高盛發(fā)表香港房地產(chǎn)報告稱，隨著香港的利率開始上升，觀察樓市的關鍵指標將是實體市場的二手交易量。投資者至少在近期不太可能重拾對資產(chǎn)轉向的信心，逆風政策以及對較高利率的擔憂，將對開發(fā)商產(chǎn)生方向性負面影響。

摩根士丹利及花旗認為，下半年香港樓價會跌5%至7%，瑞銀甚至預計最多會跌去10%。野村表示，加息會對新房按揭構成一定影響，香港樓市上行動力將會放緩，可能在下半年就會看到香港樓價回調。